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更新︰2020-04-04 12:28:47       來(lai)源︰ 中國證券報 

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進入2020年以來(lai),房地(di)產上市公司密集發布海(hai)外融資計劃(hua)。截至目前(qian),房企海(hai)外融資計劃(hua)規(gui)模(mo)超過100億美元,延續2019年海(hai)外融資井噴態(tai)勢。房企海(hai)外融資期限一(yi)般較長。其(qi)中,遠dui)蠹 tuan)等房企計劃(hua)發行10年期海(hai)外融資票據。

融資規(gui)模(mo)較大

今年以來(lai),華夏幸福、建(jian)業地(di)產、中國恆(heng)大、龍湖集團(tuan)等數十家(jia)房企發布了(liao)海(hai)外融資計劃(hua),多(duo)數房企海(hai)外融資規(gui)模(mo)較大。上市房企延續2019年海(hai)外融資井噴態(tai)勢。2019年,房地(di)產開發企業利用外資規(gui)模(mo)增(zeng)長幅度超過6成。

國家(jia)統計局披露的2019年1-12月全(quan)國房地(di)產開發投資和銷售情況顯示,2019年房地(di)產開發企業到位資金178609億元,比上年增(zeng)長7.6%,增(zeng)速比1-11月份加快0.6個百(bai)分點,比上年加快1.2個百(bai)分點。其(qi)中,國內貸款25229億元,增(zeng)長5.1%;利用外資176億元,增(zeng)長62.7%;自(zi)籌(chou)資金58158億元,增(zeng)長4.2%;定金及預收款61359億元,增(zeng)長10.7%;個人(ren)按揭貸款27281億元,增(zeng)長15.1%。

部分房企近期發布了(liao)多(duo)筆海(hai)外融資計劃(hua)。以華夏幸福為(wei)例,2020年04月04日,公司境外間(jian)接(jie)全(quan)資子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發行12億美元的高級無(wu)抵(di)押定息(xi)債券。其(qi)中,5億美元高級無(wu)抵(di)押定息(xi)債券期限為(wei)3年,票面(mian)利率為(wei)6.9%;7億美元高級無(wu)抵(di)押定息(xi)債券期限為(wei)5年,票面(mian)利率為(wei)8.05%。

不少房企海(hai)外融資期限較長。以遠dui)蠹 tuan)為(wei)例,經扣除發行費用、折扣、開支等,其(qi)全(quan)資子公司發行票據估(gu)計所得款淨額約為(wei)3.91億美元,利率為(wei)4.75%。所得款淨額主要用于償還現有債務。票據將于2020年04月04日到期,發行期限為(wei)10年。

1月8日,碧(bi)桂園(yuan)發行2027年1月到期的5.5億美元票據,利率為(wei)5.125%。同時,碧(bi)桂園(yuan)發行2030年1月到期的4.5億美元票據,利率5.625%。其(qi)中,勵國集團(tuan)已購買總額為(wei)8000萬美元的2030年1月到期票據,勵國集團(tuan)由公司主席兼執行董事楊國強直接(jie)全(quan)資擁有。

中原地(di)產首席分析師(shi)張大偉表示,房企抓緊(jin)窗口期,大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新lu)吐lu)。2020年美元融資繼(ji)續高位運行。房企為(wei)了(liao)應對(dui)未來(lai)可能(neng)的市場變(bian)化,年初(chu)加快儲(chu)備資金。

融資利率分化

上市房企海(hai)外融資利率分化較為(wei)明顯。

龍湖集團(tuan)等房企海(hai)外融資利率較低(di)。1月6日,龍湖集團(tuan)宣布,成功發行6.5億美元票據。其(qi)中,2.5億美元期限為(wei)7.25年,票面(mian)利息(xi)為(wei)3.375%;4億美元期限為(wei)12年,票面(mian)利息(xi)為(wei)3.85%。

該利率與其(qi)境內融資利率相當。根據公告,公司間(jian)接(jie)附屬公司于2020年04月04日及17日公開發行2020年第一(yi)期境內公司債券,發行規(gui)模(mo)不超過28億元。此次發行分兩個品種,第一(yi)種為(wei)期5年,第三年末(mo)發行人(ren)有權調(diao)整票面(mian)利率及ba)蹲收哂腥 厥壅   泵mian)利率為(wei)3.55%。第二種為(wei)期7年,第5年末(mo)發行人(ren)有權調(diao)整票面(mian)利率及ba)蹲收哂腥 厥壅   泵mian)利率為(wei)4.2%。

多(duo)數房企海(hai)外融資利率在(zai)10%左右。1月14日,華南城控(kong)股有限公司發布公告稱(chen),擬增(zeng)加發行于2022年到期的2億美元11.5%優(you)先票據,新票據將與原有票據合並(bing)組成單(dan)一(yi)系列。除根據票據條款提前(qian)贖回外,票據將于2020年04月04日到期。發行票據所得款項淨額主要用作現有債務再融資及一(yi)般公司用途。

張大偉表示,美元債是房企的重要資金補(bu)充渠道。但受額度ren)拗疲 岩猿晌wei)最(zui)主要的來(lai)源。從(cong)目前(qian)情況看,房企融資成本分化明顯,主流(liu)房企融資成本在(zai)6%-15%之間(jian),部分房企海(hai)外融資成本在(zai)4%以內。整體看,負債率高、經營出(chu)現困難的房企融資難度會進一(yi)步加大,大部分企業融資成本依然平穩。對(dui)于經營穩健(jian)的企業而言,融資成本降低(di)是趨勢。

以償還債務為(wei)主

58安居客房產研究院分院院長張波指出(chu),政策對(dui)海(hai)外融資有所限定,明確限制房地(di)產企業海(hai)外債資金投資房地(di)產項目、補(bu)充運營資金等。因此,“借新還舊(jiu)”成為(wei)企業海(hai)外融資的主要目的。

中國恆(heng)大1月16日公告,公司就(jiu)發行2023年到期利息(xi)為(wei)11.5%的10億美元優(you)先票據及2024年到期利息(xi)為(wei)12%的10億美元優(you)先票據,與瑞信、美銀證券、法國巴(ba)黎(li)銀行、建(jian)銀國際sheng) 庖省(sheng) 行乓校 剩 ?tian)風(feng)國際及瑞銀簽訂(ding)協議(yi)。公司主席兼執行董事許家(jia)印已認(ren)購5000萬美元的2024年票據,公司行政總裁兼執行董事夏海(hai)鈞(jun)已認(ren)購5000萬美元。

對(dui)于發行票據的原因,中國恆(heng)大表示,主要為(wei)公司現有債務(包括(kuo)2020年票據)再融資,余(yu)款用作一(yi)般公司用途。

張大偉認(ren)為(wei),房地(di)產市場穩定發展,未來(lai)房企將更加關注資金鏈(lian)安全(quan)。融資成本方面(mian),資金成本分化趨勢將持續。具備資shou)實鈉笠到 中喲蠛hai)外融資規(gui)模(mo),增(zeng)加融資渠道,降低(di)融資風(feng)險。而融資渠道較少的企業未來(lai)發展將面(mian)臨瓶頸(jing)。

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